A rövid válasz
Társasházban a közös szabályokat a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) és annak része, a házirend rögzíti. A ház ezekben szabályozhatja, hogyan jártok a lépcsőházban, a liftben és az udvaron, és a Kúria egy 2017-es ügyben azt is elfogadta, hogy lakásonként korlátozza a tartható kutyák számát. A lakásodban tartott kutyát érintő szabályt azonban arányosnak kell tartani. Az ugatás és a szag nem a házirend kérdése elsősorban, hanem a szomszédjogé: a Ptk. szerint senkit nem szabad szükségtelenül zavarni.
Ellenőrizve: 2026. szeptember 21., a Jogtár hatályos jogszabályszövegei és az Alkotmánybíróság 3401/2023. (VII. 27.) AB végzése alapján. Ez általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás a saját ügyedben.
Hol vannak leírva a ház szabályai
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 13. § (2) bekezdése szerint az SZMSZ-nek tartalmaznia kell a külön tulajdon használatának szabályait és a társasházi lakóépület házirendjét is. A 26. § (2) bekezdése alapján a házirend határozza meg „a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat”.
Ebből három gyakorlati dolog következik.
- Az SZMSZ-t a tulajdonosok szavazzák meg. Az elfogadáshoz az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség kell (14. §), és a közösség „bármikor módosíthatja” (15. §). A kutyás szabály tehát közgyűlési döntés, nem a közös képviselő egyéni kívánsága.
- Bérlőként is kötelez. A 26. § (3) bekezdése szerint a házirendet a lakás „mindenkori használója” köteles betartani, a használat jogcímétől függetlenül.
- Kérd el a szöveget. Költözés előtt vagy vita elején a közös képviselőtől elkérheted a hatályos SZMSZ-t. Szerkesztőségi javaslatunk: a kutyás pontokat ne szóbeszédből ismerd, hanem a leírt mondatból.
A lakásodban: mit írhat elő a ház
A Tht. 16. §-a szerint a lakás tulajdonosát megilleti a birtoklás és a használat joga, de ezt „nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével”. A 17. § (1) bekezdés a) pontja pedig kimondja, hogy az SZMSZ „meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően”.
Arról, hogy ez mennyit enged, a bíróságok sem gondolkodtak egyformán. Az Alkotmánybíróság 3401/2023. (VII. 27.) AB végzése leírja a hozzá került ügyet: egy budapesti társasház 2015-ben olyan házirendet fogadott el, amely rögzítette, hány kutya és macska tartható lakásonként. Az ügyet indító lakó több kutyával élt a lakásban. Az első fokú bíróság a Tht. 16. és 17. §-ára hivatkozva jogszerűnek találta a szabályt. A Fővárosi Törvényszék ezzel szemben érvénytelennek mondta ki a határozatot, mert szerinte a törvény csak a nem lakás célú használatot engedi tiltani. A Kúria (Pfv.I.20.284/2017/9.) az első fokú ítéletet hagyta helyben. Az Alkotmánybíróság a panaszt 2023. július 3-án érdemi vizsgálat nélkül visszautasította.
A végzés szerint a bíróságoknak két kérdést kellett eldönteniük: hozhat-e egy társasház a jogszabályoknál szigorúbb döntést a lakásokban tartható állatok számáról, és nem sérti-e ez lényegesen a kisebbségben maradt tulajdonosok jogos érdekét. A Kúria ítéletéről megjelent szakmai összefoglalók szerint az indoklás arányossági érv volt: városi környezetben egy vagy két háziállat tartása általában nem sérti a szükségesség-arányosság elvét, a nagyobb szám viszont túlléphet azon, amit a lakótársaknak tűrniük kell.
A gyakorlatban ez így néz ki:
- Létszámkorlát lehet. Egy ésszerű felső határ, például lakásonként egy-két kutya, a Kúria gyakorlata szerint megállhat.
- A teljes tilalomról ez az ügy nem döntött. Az ítélet számkorlátról szólt. Ha a házatok minden kutyát kitiltana, azt a fenti arányossági mércével kellene mérni. Egy ilyen határozatot bíróság előtt lehet vitatni (lásd lent).
- Az országos minimum ettől függetlenül él. A 41/2010. (II. 26.) Korm. rendelet 14. § (5) bekezdése szerint tilos kistestű kutyát 10, közepes testűt 15, nagytestűt 20 négyzetméternél kisebb területen tartósan tartani. A ház ennél nem lehet engedékenyebb, legfeljebb szigorúbb.
Lépcsőház, lift, udvar: a közös részek
A lépcsőház, a lift, a kapualj és a belső udvar közös tulajdon. A Tht. 23. §-a szerint mindenki használhatja, de nem sértheti a többiek „jogát és jogos érdekét”, és a közgyűlés meghatározhatja a használat módját. Ezekre a részekre tehát a házirend mondja meg a szabályt.
A belterületi pórázszabály (41/2010. Korm. rendelet 17. §) közterületre szól. Közterület az épített környezetről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 2. § 13. pontja szerint a közhasználatra szolgáló, állami vagy önkormányzati tulajdonú földterület, a társasház közös része pedig a lakók közös tulajdona, így jellemzően nem az. Országos jogszabály nem írja elő, hogy a liftben pórázon legyen a kutya, és azt sem tiltja, hogy kutyával liftezz. Hogy nálatok mi a szabály, azt a házirend dönti el. Tipikus pontok, amelyekkel találkozhatsz:
- a kutya a közös részeken pórázon vagy ölben közlekedjen;
- a belső udvar nem futtató, ott nem végezheti a dolgát;
- a kutya okozta szennyeződést a gazda feltakarítja.
Ezek szerkesztőségi példák, nem idézetek egy konkrét házirendből. Ha nálatok nincs ilyen pont, attól még érdemes így csinálni. Szerkesztőségi javaslatunk: liftben állj a kutyával a sarokba, és ha valaki láthatóan tart tőle, várjátok meg a következő fordulót.
Ugatás és szag: a szomszédjog
A zajra és a szagra a szomszédjog vonatkozik. A Polgári Törvénykönyv 5:23. §-a szerint a tulajdonos „köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná”. A 41/2010. Korm. rendelet 14. § (2) bekezdése kifejezetten a kedvtelésből tartott állatra is kimondja: úgy kell tartani, hogy az lehetővé tegye a természetes viselkedését, ugyanakkor „a környező lakóközösség kialakult élet- és szokásrendjét tartósan és szükségtelenül ne zavarja”.
A két kulcsszó a tartósan és a szükségtelenül. Egy csengetésre adott rövid ugatás a kutya természetes viselkedése. Ha viszont a kutya naponta órákig ugat, amíg egyedül van, az már tartós zavarás lehet. Arról, hogy egy konkrét eset hová esik, a jegyző vagy a bíróság dönt, a körülmények alapján.
Ha a hosszú ugatás egyedül töltött órákhoz kötődik, az gyakran nem a szomszédnak szóló üzenet. Ilyenkor a kutyának a kiszámítható napi rutin segíthet, és ha nem múlik, érdemes állatorvossal vagy viselkedési szakemberrel beszélni.
Ha vita lesz: milyen sorrendben lépj
- Beszéljetek. A legtöbb ugatásos vagy lépcsőházas panasz egy nyugodt beszélgetéssel rendeződik. Kérdezd meg, mikor zavar pontosan, mert gyakran kiderül belőle, mi történik, amíg nem vagy otthon.
- Közös képviselő, közgyűlés. Ha a házirend hiányos vagy túl szigorú, módosítást kezdeményezhetsz a közös képviselőnél. Ha a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak írásban, a napirend és a határozati javaslat megjelölésével kérik, a közgyűlést kötelező összehívni (Tht. 35. § (2)).
- A határozat megtámadása. Ha a közgyűlés határozata jogszabályba ütközik, vagy „a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár”, bármely tulajdonostárs a meghozatalától számított hatvan napon belül bírósághoz fordulhat (Tht. 42. § (1)). A határidő rövid, és a jog a tulajdonost illeti meg: az Alkotmánybíróság által ismertetett ügyben a lakást használó, de nem tulajdonos lakó keresetét ezért utasították el.
- Jegyző: törvényességi felügyelet. A jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy az SZMSZ és a közgyűlési határozatok megfelelnek-e a jogszabályoknak (Tht. 27/A. §). Olyan ügyre, amelyben bírósági eljárásnak van helye, ez nem terjed ki.
- Birtokvédelem, ha téged zavarnak. A Ptk. 5:8. §-a szerint a zavarás megszüntetését egy éven belül a jegyzőtől is kérheted, utána bíróságtól. A 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet szerint a kérelemben le kell írnod a zavaró magatartást és az időpontját, és csatolnod kell a bizonyítékokat. A jegyző határozata ellen tizenöt napon belül lehet bírósághoz fordulni.
Amit ez a lap nem fed le
Ez az összefoglaló az országos szabályokat mutatja. Nem tér ki a veszélyesnek minősített kutyák külön előírásaira, a lakásbérleti szerződésekben kikötött tilalmakra, az önkormányzati bérlakásokra és a zajmérés műszaki szabályaira. Egy konkrét vitában ügyvéd vagy a jegyzői hivatal tud eligazítani.
Innen hová tovább
A lépcsőházból indulva mindjárt közterületen vagytok: a pórázszabályról szóló összefoglaló mutatja, mikor kötelező a póráz és a szájkosár. Ha a szomszéd az egyedül töltött órák alatti ugatásra panaszkodik, olvasd el, hogyan építhetsz kiszámítható rutint, amikor újra üres a lakás. Ha pedig a sáros mancs miatt nem néz rátok jó szemmel a ház, az őszi séta utáni öt perc segít, hogy tisztán érjetek fel a lépcsőn.
